招财大牛猫：我2016年买的房子已经不挣钱了

我2016年买的房子已经不挣钱了
moomoocat 招财大牛猫
2024年09月15日 22:14 北京
我病还没好呢，今天一天在床上昏昏沉沉，晚上寻思要上钟了，喝了点退烧药人才精神起来。人这身体真就是一台精密仪器，37.5度的时候我感觉自己啥事没有，烧到38.2的时候整个人就蔫了，哪哪都不对。就差这1度都不到，整个人完全两种状态。所以碳基生命是真的脆皮，适应性这么差，离开了地球这个温室又能走多远…

昨天有读者留言问北京房价回调，我买的房子亏没亏？

我是2016年5月份买的，总价1400，各种税费+封阳台差不多100，当时贷款900，利率优惠85折，4.16%左右。房市好的时候小区同户型成交2000左右，最新成交已经跌到1600-1700。

如果纯看房价的话没亏，但我交了7年的月供，其中单单利息部分就是250左右，所以我的真实成本是1750，这样算就亏了。

但话说回来我们全家2018年搬进去，整整住了6年，这6年折算成房租的话是180左右，把这个加上去的话可能还微微赚一点。

所以这笔账最科学的算法是：房价（含税费）+历年月供中的利息-历年房租市场价=真实的财务成本。

按照我的估算，205-2016年买房的人目前普遍是微利或者保本状态，已经谈不上赚钱了，若是再以目前的趋势跌1年，2013-2014年上车的也就笑不出来了。

这里面很重要的一个因素就是中国大城市房产的租售比很低，每年租金只有房价的1.5%左右，而房贷利率部分是4-5%，所以你每年的财务成本都在持续增长，累计个5年10年就不是小数字。比如我们家，给银行的利息就付了250，以前房价涨的时候大家可以无所谓，现在房价一跌就会发现利息的支出痛感强烈。

所以银行必须降房贷，新房不降没人买，存量不降就提前还贷。

我现在也在等政策调整，如果年底都没有个满意的说法，明年初我也去提前还贷。你们可能不知道，现在那种300起步的信托理财锁1-2年也就4.4-4.5%的收益率，底层资产是各类城投债，我与其提心吊胆挣这屁钱还不如提前还贷，省下来的利息也接近4%。

银行别以为就能吃定前几年高息站岗的存量贷，博弈博弈，一人一步棋，老百姓也不傻。就像我之前说的：曾经房贷是老百姓能借到的成本最低的钱，现在提前还贷是老百姓收益最高的理财。

……

话说我昨晚让老婆有空可以看看房子，也许接下来是换房子的时机。现在的房子住一家6口人还凑合，但两个孩子长大了就有点挤。

前几年没想过换房有两个原因，1是当时觉得房贷性价比高，换房的话就要从85折改为上浮20-30%，一进一出亏好几百万；2是那会政策对换房极不友好，比如北京这边你卖了再买也算二套，首付要80%，那还换屁。

曾经以为这房子要住20年以上，住到孩子成年，但现在全国楼市急转直下，曾经不换房的两个因素都不存在了，所以现在先看着，有合适的可以考虑换。

我和老婆说也不用执着于北京，苏州杭州也可以，之前就有很多网友说像我这样的家庭不是非要生活在北京，确实啊，思路打开了。原先想的是孩子的教育，但这几年经过身边朋友的推荐和建议，再加上一些事情也改变了观念，我对孩子的教育路径呈开放态度。一旦这事想开了，生活的选择就变的更自由了。

我老婆刚去过杭州，对那里印象很好，今天一天全在网上看那边的房子，也给我反馈了几套她觉得不错的。呃……有点小贵，我说不着急，杭州再等1-2年就划算了图片

都说股市和房市是中国人的两大财富池，但其实股市和房市的差别很大，通常一个人的财富规模越大，他在股市里的比例也就越高，像那些百亿身家的，基本上七八成都是股票。但对于身家在百万千万的中产阶级家庭而言，房产通常是家里财富的大头，股市只是闲置资金的小游戏。

所以股市萎靡10年20年也不会影响社会消费，但是房价跌3年，中国消费就不行了。因为房价的涨价很影响广大中产家庭的财务安全感，进而影响他们的消费信心。

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留言 32
谈谈
广东
9月15日
2112
本金的利息也应该算进买房的成本里
置顶
招财大牛猫
作者
9月15日
1697
哈哈哈，还得是你，确实是我疏忽了，首付的500万，这么多年拿来理财的话收益又是一大笔钱，把这个也加上的话那不用想了，200%亏损了。
徐辰翀
上海
9月15日
186
美股这次是不是真的崩了
招财大牛猫
作者
9月15日
4163
他们不是好好的，你是不是被a股折磨出幻觉了。。。
渊兮
湖北
9月15日
270
房价一年跌掉一年工资好多，今年结婚了，可是感觉还想等[破涕为笑]
招财大牛猫
作者
9月15日
2717
现在老婆和丈母娘已经普遍不会逼着男方买房了，所以什么不买房不结婚啊，中国人传统观念就是要有家，这些说辞都是骗人的，房价跌个3年，各种毛病都治好了。
珮珊
广东
9月15日
254
杭州夏天40度，热啊，而且消费贵，不过这点你不用考虑
招财大牛猫
作者
9月15日
2022
我老婆觉得杭州最大的缺点就是我在那里有一伙狐朋狗友，花花世界我去了就变野了，各种不健康饮食，最后大概率少活好几年。“老登少爆10年金币，亏了”她原话[打脸]
Ardell Yu
上海
9月15日
462
你家没户口没必要住在北京，回苏杭都可以还离家近，就是孩子学习卷了点，但是对你家这种人民币玩家都不算个事
招财大牛猫
作者
9月15日
1418
是，住了20年也没户口，走的时候更没牵挂。至于孩子的未来，我们可能就不参加高考了。
我是小裴
广西
9月15日
278
再过几十年，房子白送都有，好多小区变成鬼城。。
招财大牛猫
作者
9月15日
970
未来的中国会有大量农村废弃，大量的乡镇消失，一些县城由于人口持续流出而凋零，所以在这些地方确实会有大量的房子成为垃圾。但一二线城市的房产不至于，就算2100年中国人口缩到5亿，北京上海这些城市的规模也不会变小的。
陈天虹
江苏
9月15日
529
谁说的，我16年185的房子，上个月124求爷爷告奶奶卖出去的，还没算付出去了30万利息
招财大牛猫
作者
9月15日
819
是我不严谨了，我估算的是北京这边的行情，全国各地楼市偏差较大，具体情况以你们本地感受为准。
lh
河南
9月15日
313
今年带着老婆孩子开始租房住了，虽然是为了陪读，可以意外的发现租房住的感觉也很不错……当然，是在我市中心有房的前提下，有房租房才是心里最踏实的选择。
招财大牛猫
作者
9月15日
757
其实只要房价不涨了，租房的性价比直接就爆炸了，外地我不清楚，北京这边房租一年只相当于房价的1.5-2%，而且是越贵的房子这个比例越低，租着住太划算了。
萝卜
上海
9月15日
101
猫哥投资收益肯定比5%高，为何不放在投资里而是充贷款呢？
招财大牛猫
作者
9月15日
516
家庭里不同的资金有不同的配置，我有玩高风险的比例（年20%+），也有中风险的比例（年10-20%），当然也会有低风险的比例，就是5%以下的。不可能拿全部钱去玩命的。
小C
浙江
9月15日
97
如果就一套房子，先卖后买的话，中间的过渡是不是很难受？
招财大牛猫
作者
9月15日
486
之前房价涨的时候有这个顾虑，现在….先卖后买，很容易变成卖了就不想买了，再等等看[捂脸] 不过我个人不喜欢买二手房，我每次买房都是买的开发商一手房，比较有确定性，也不用担心各种扯皮的破事。
清新空气
福建
9月15日
130
有了香港银行卡，在国内怎么开通港股美股呀，还能开通嘛
招财大牛猫
作者
9月15日
481
这个问题我前些天还特地问了一下老虎证券的哥们，现在已经不能新开海外证券账户了，富途老虎你开不了，盈透这些境外券商也不给你开，都不想得罪中国政府。现在政府就是之前已经开的几百万个存量账户，随便你玩，新增1个都不允许。你去了境外也没用，因为你的身份还是大陆仔。
招财大牛猫
作者
9月15日
383
回复招财大牛猫：除非你移民，否则你永远别想开境外证券的账户。
招财大牛猫
作者
9月15日
343
评论里有好几个人说长桥可以，我没试过，你们可以搜一下。
陌陌
福建
9月15日
131
杭州再等一两年划算，可到时北京卖的也比现在便宜了。除非不打算卖北京的，不然置换就没啥好等的。
招财大牛猫
作者
9月15日
407
我再换就要换更大的，所以房价下跌可以减少置换时的支出，嗨，这么简单的账你都没算明白。
不知不觉
浙江
9月15日
97
杭州-15%不止吧
招财大牛猫
作者
9月15日
348
所以你连表格都不会看吗，是以2019年6月为参考系，跌了15%，趋势动物平台上的数据最早只显示到2019年6月，其实我更想看看早先的走势，我感觉杭州应该也跌倒2016-2017了。
三戒
重庆
9月15日
92
1400的房子一年的租金最多15-20，六年也就100左右
招财大牛猫
作者
9月15日
289
我楼上的邻居搬到小区的跃层户型，新来的租户那天电梯里遇到，他说每个月租金28000，我还是按照之前多年的均价算的，25000左右。你的15-20预算租不到的。
一路追逐
湖北
9月15日
90
差不多了，duang
招财大牛猫
作者
9月15日
127
敲钟，中秋节快乐诸位，晚安[猪头][月亮]
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